Qué es el diferencial y cómo se calcula
El diferencial es el porcentaje constante que se suma al índice de referencia, normalmente el Euríbor, para obtener el tipo de una hipoteca variable. El Banco de España pone el ejemplo de Euríbor + 2,1. Se pacta en el contrato y, a diferencia del índice, no varía con la evolución del mercado.
Definición del diferencial
En una hipoteca de tipo variable, el tipo de interés se calcula sumando dos componentes. El primero es un índice de referencia, que sube y baja con el mercado; el Banco de España señala que el Euríbor es el más utilizado en España para las hipotecas variables. El segundo es el diferencial, un porcentaje constante. El Banco de España describe el tipo como la suma del índice y ese porcentaje, por ejemplo Euríbor + 2,1.
Qué dice la normativa
El artículo 21 de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario exige que el índice de referencia de un préstamo variable sea claro, accesible, objetivo y verificable, se calcule a coste de mercado sin que el prestamista pueda influir en él, y se obtenga con un procedimiento matemático objetivo. Además, prohíbe los límites a la baja del tipo.
En la ficha europea de información normalizada (FEIN), regulada en el anexo I de esa ley, el prestamista puede indicar el tipo variable mediante un tipo de referencia y un valor porcentual que represente su diferencial. En ese caso debe indicar el valor del tipo de referencia vigente el día en que extiende la FEIN. Los anexos de la Orden EHA/2899/2011 también expresan el tipo variable como un índice de referencia más un diferencial, si fuera el caso.
Cómo se aplica en cada revisión
Según el Banco de España, el tipo variable se revisa normalmente de forma anual o semestral. La escritura fija la fecha de revisión y la fecha de referencia del Euríbor, que suele ser la de uno o dos meses antes. A ese valor se le suma el diferencial contratado y, con el capital pendiente y el plazo restante, se obtiene la cuota hasta la siguiente revisión. La entidad debe informar con antelación del nuevo tipo y de la nueva cuota.
Otras acepciones
En los mercados de valores, la CNMV usa estas palabras para otras cosas. El spread es la diferencia entre el precio de oferta y el de demanda de un valor, y puede indicar su liquidez. El diferencial de tipos de interés es la prima de riesgo que se exige a la renta fija de un país frente a otro considerado más solvente. Ninguno de los dos es el margen de una hipoteca variable.
Qué mirar en el diferencial
La FEIN debe explicar si el tipo es fijo o variable, la periodicidad de las revisiones y la fórmula para revisarlo con sus componentes, como el tipo de referencia y el diferencial. Este texto es informativo, no una recomendación.
Ejemplo de diferencial
Ejemplo hipotético, no previsión, con valores supuestos del índice: una hipoteca variable se pacta a Euríbor + 0,80. Si en una revisión el Euríbor aplicable fuera del 2,50 %, el tipo sería 2,50 % + 0,80 % = 3,30 %. Si en la siguiente fuera del 2,00 %, el tipo pasaría al 2,80 %. Los valores del Euríbor de este ejemplo no son datos reales.
Cómo se calcula: diferencial
Tipo de interés aplicable = valor del índice de referencia tomado para la revisión + diferencial pactado. El índice varía en cada revisión; el diferencial es el porcentaje constante que fija el contrato.
Términos relacionados
Preguntas frecuentes
¿Puede salir negativo el tipo de una hipoteca variable si el índice es negativo?
No. El artículo 21 de la Ley 5/2019 establece que, en las operaciones a tipo variable, el interés remuneratorio no podrá ser negativo. El mismo artículo prohíbe fijar un límite a la baja del tipo de interés.
Fuentes
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Hipoteca a tipo fijo o variable. Consultado el .
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Calcula la nueva cuota de tu hipoteca (blog, 28/06/2022). Consultado el .
- Boletín Oficial del Estado: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (artículo 21 y anexo I). Consultado el .
- Boletín Oficial del Estado: Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (anexos). Consultado el .
- Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV): Glosario financiero (letra S, «Spread»). Consultado el .
- Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV): Glosario financiero (letra D, «Diferencial de tipos de interés»). Consultado el .