Qué es una hipoteca a tipo mixto
Una hipoteca mixta es un préstamo hipotecario que cobra un tipo de interés fijo durante un período inicial y, después, pasa a un tipo variable. Según el Banco de España, tras ese período la cuota podría subir o bajar en función de la evolución del índice de referencia utilizado para calcular el tipo.
Definición de una hipoteca a tipo mixto
La hipoteca mixta combina dos fases. En la primera, el tipo de interés es fijo y la cuota no cambia. En la segunda, el tipo pasa a ser variable: se calcula con un índice de referencia, como el Euríbor, más un diferencial, y se revisa periódicamente. El Banco de España la describe así: se cobra un interés fijo durante un período inicial para luego pasar a ser un tipo variable, y la cuota podría subir o bajar según la evolución del índice utilizado.
Cómo se combinan las dos modalidades
- Durante el tramo fijo se comporta como una hipoteca fija: cuota conocida de antemano.
- Después se comporta como una hipoteca variable: la cuota depende de cada revisión.
La duración del tramo fijo la fija cada contrato. El artículo 23.6 de la Ley 5/2019, en su redacción vigente, trata igual, a efectos del límite del 0,05 %, el cambio de variable a un tipo fijo y el cambio a uno con un primer período fijo de al menos tres años.
Amortización anticipada
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, su artículo 23 aplica los límites de tipo fijo a los tramos fijos (apartado 7: 2 % en los diez primeros años y 1,5 % después) y los de tipo variable a los tramos variables (apartado 5: 0,15 % durante cinco años o 0,25 % durante tres). Siempre se trata de una compensación pactada que no puede superar la pérdida financiera de la entidad. Las de tipo variable estuvieron suspendidas del 24/11/2022 al 31/12/2024 (disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022); el BOE consolidado, consultado el 01/10/2026, no recoge prórrogas. El detalle está en amortización.
Cambiar a mixta
Al cambiar un préstamo variable a uno con primer período fijo de al menos tres años, por novación o subrogación, la compensación por reembolso anticipado no puede superar la pérdida financiera de la entidad, con un máximo del 0,05 % del capital reembolsado durante los tres primeros años de vigencia del préstamo, y no puede cobrarse ninguna después (artículo 23.6).
Qué comprobar en una hipoteca a tipo mixto
Según el anexo I de la Ley 5/2019, la ficha europea de información normalizada (FEIN) explica si el tipo es fijo o variable, los períodos en que será fijo y la periodicidad de las revisiones posteriores. Con el contrato, permite comprobar también el índice, el diferencial y las comisiones. El texto informa sobre el producto y no valora si encaja en un caso concreto. El ejemplo numérico es hipotético, no previsión, y no anticipa la evolución del índice.
Ejemplo de hipoteca mixta
Ejemplo hipotético, no previsión: un préstamo de 150.000 € a 25 años con un 2,50 % fijo los primeros 5 años tiene una cuota de 672,93 €. Tras 60 cuotas quedan 126.990,27 €; si pasara a un 3,50 % para los 240 meses restantes, la cuota sería 736,49 €.
Cómo se calcula: hipoteca mixta
Tramo fijo: cuota = P · i / (1 − (1 + i)^−n) con el tipo fijo. Al pasar al tramo variable, se recalcula con el capital pendiente, el nuevo tipo (índice + diferencial) y las cuotas restantes.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura el tramo fijo de una hipoteca mixta?
Lo establece cada contrato. El Banco de España habla de un período inicial sin fijar una duración. El artículo 23.6 de la Ley 5/2019 menciona los préstamos con un primer período fijo de, al menos, 3 años al regular el cambio desde un tipo variable.
¿Qué compensación por amortización anticipada se aplica?
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, la ley distingue por tramos: el artículo 23.7 aplica los límites de tipo fijo a los tramos fijos y el 23.5 los de tipo variable a los tramos variables.
Fuentes
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Hipoteca a tipo fijo o variable. Consultado el .
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Reembolso anticipado. Consultado el .
- Boletín Oficial del Estado: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 23, apartados 5 a 7, y anexo I). Consultado el .
- Boletín Oficial del Estado: Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre (disposición adicional primera, redacción dada por el Real Decreto-ley 8/2023). Consultado el .