Hipoteca mixta o fija: tramo fijo y compensaciones

Qué comparten

Las dos modalidades son el mismo préstamo con garantía hipotecaria. Según el Banco de España, la cuota se calcula normalmente con el sistema francés: se mantiene igual durante la vida del préstamo, salvo cuando se revisa el tipo, y los intereses se calculan sobre el capital pendiente, por lo que al principio se paga más interés y se amortiza menos capital. La diferencia está en qué ocurre con el tipo.

El tipo de interés en cada modalidad

En la hipoteca fija, el Banco de España indica que el tipo y la cuota permanecen fijos durante toda la vida del préstamo. Su ventaja es saber de antemano cuánto se pagará cada mes. El inconveniente que señala es que el tipo en la contratación suele ser superior al de las hipotecas variables y que los plazos suelen ser más cortos, en torno a un máximo de 20 años.

La hipoteca mixta cobra un interés fijo durante un período inicial y después pasa a ser variable. A partir de ese momento, el tipo se calcula como un índice de referencia más un diferencial, y la cuota puede subir o bajar con la evolución del índice, por ejemplo el Euríbor. La duración del tramo fijo y el diferencial constan en cada contrato.

El artículo 21 de la Ley 5/2019 fija reglas para el tipo variable: el índice debe ser claro, accesible, objetivo y verificable, en las operaciones con tipo variable no puede fijarse un límite a la baja del tipo y el interés remuneratorio no puede ser negativo. El Banco de España recuerda que las cláusulas suelo de contratos anteriores a la ley son aplicables si se pactaron y constan en el contrato.

Reembolso anticipado

El artículo 23 de la Ley 5/2019 permite reembolsar en cualquier momento, total o parcialmente, con un preaviso pactado que no puede exceder de un mes, y solo deja cobrar compensación en los supuestos que el propio artículo regula. En un préstamo con dos tramos, los apartados 5 y 7 hablan expresamente de los «tramos variables de cualquier otro préstamo» y de los «tramos fijos de cualquier otro préstamo», así que cada tramo sigue los límites de su modalidad:

• Tramo fijo (art. 23.7): 2 % del capital reembolsado en los 10 primeros años del contrato o desde el día en que resulta aplicable el tipo fijo, y 1,5 % desde entonces. Es el mismo límite de una hipoteca fija durante todo el plazo.
• Tramo variable (art. 23.5): 0,15 % en los 5 primeros años de vigencia del contrato o 0,25 % en los 3 primeros, opciones excluyentes.
• Paso de variable a fijo, o a un tipo con primer período fijo de al menos 3 años, por novación o subrogación (art. 23.6): 0,05 % en los 3 primeros años del contrato y ninguna después.

En todos los casos la compensación no puede superar la pérdida financiera de la entidad, que el apartado 8 define como la diferencia negativa entre el capital pendiente y el valor presente de mercado del préstamo. Como los plazos del apartado 5 se cuentan desde el inicio del contrato, en una mixta con un tramo fijo largo conviene preguntar al banco cómo los aplica al tramo variable. Sobre un reembolso de 20.000 €, los topes máximos serían 400 € en el tramo fijo (2 %) y 50 € (0,25 %) o 30 € (0,15 %) en el variable.

Entre el 24/11/2022 y el 31/12/2024, la disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022 impidió que se devengaran en los préstamos a tipo variable las compensaciones de los apartados 5 y 6. El texto consolidado del BOE no la prorroga.

Ejemplo numérico hipotético: hipoteca mixta frente a hipoteca fija

Escenario hipotético, no previsión. Las cifras son inventadas, no corresponden a ningún producto y se calculan con el sistema francés: cuota = capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), con i igual al tipo anual dividido entre 12 y n igual al número de cuotas. Se toman 200.000 € a 30 años (360 cuotas).

• Fija al 3,00 % durante todo el plazo: cuota de 843,21 € e intereses totales de 103.554,90 €.
• Mixta con un 2,50 % fijo los 5 primeros años: cuota de 790,24 € durante las 60 primeras cuotas. Al terminar el tramo fijo quedan 176.150,76 € de capital y 300 cuotas. Si desde la cuota 61 el tipo pasara a un valor constante, la cuota cambiaría así:

Durante los 5 primeros años, la cuota de la mixta del ejemplo es 52,97 € inferior a la de la fija, un total de 3.178,20 € en 60 cuotas. A partir de la cuota 61, solo con un tipo del 2,00 % queda por debajo de la fija; con el 3,50 % y con el 5,00 % queda por encima de los 843,21 €. Mantener un tipo constante durante 25 años es una simplificación extrema: en la realidad el índice se revisa periódicamente y puede moverse en cualquier sentido. Para probar otras cifras están la calculadora de hipoteca y la calculadora de préstamo.

Qué comprobar antes de elegir entre hipoteca mixta y hipoteca fija

• La duración del tramo fijo, el índice de referencia, el diferencial y la periodicidad de revisión que constarán en el contrato.
• En la FEIN, la TAE ilustrativa y la advertencia sobre la variación del tipo. El anexo I de la Ley 5/2019 pide, para el tipo variable, un ejemplo con el importe máximo de las cuotas.
• La compensación por reembolso anticipado pactada en cada tramo y el plazo de preaviso.
• La cuota que resultaría si el índice subiera varios puntos al terminar el tramo fijo, y si el presupuesto la soportaría.
• Si más adelante se plantea un cambio, las reglas del artículo 23.6 por novación o subrogación.