Qué es una hipoteca a tipo fijo
Una hipoteca a tipo fijo es un préstamo hipotecario cuyo tipo de interés, y por tanto la cuota mensual, permanece igual durante toda la vida del préstamo. Según el Banco de España, permite saber de antemano cuánto se pagará cada mes; al contratar se suele establecer un tipo superior al de las hipotecas a tipo variable.
Definición de una hipoteca a tipo fijo
En una hipoteca fija el tipo de interés se pacta al firmar y no varía durante toda la vida del préstamo. La cuota, calculada normalmente con el sistema francés (véase amortización), es la misma cada mes.
Qué señala el Banco de España
El Banco de España resume así sus rasgos:
- Ventaja: saber de antemano cuánto se pagará cada mes, sin depender de subidas o bajadas de tipos.
- Inconveniente: en el momento de la contratación se suele establecer un tipo superior al de las hipotecas a tipo variable. Los plazos de amortización suelen ser más cortos, en torno a un máximo de 20 años.
Son rasgos habituales que describe la fuente, no reglas. Cada oferta tiene sus condiciones.
Qué no cambia y qué sí
El tipo no se revisa con ningún índice, a diferencia de la hipoteca variable, que se referencia al Euríbor u otro índice de referencia objetivo (artículo 21 de la Ley 5/2019). Tampoco existe el tramo fijo seguido de revisión de una hipoteca mixta.
Aunque el tipo sea fijo, la cuota puede variar si se modifican condiciones por novación, si se cambia de entidad por subrogación con otro tipo o plazo, o tras una amortización parcial anticipada que reduzca las cuotas.
Amortización anticipada
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, su artículo 23.7 permite pactar una compensación a favor del prestamista, que no puede exceder de la pérdida financiera que sufra la entidad y tiene estos topes sobre el capital reembolsado:
- 2 % si se reembolsa durante los diez primeros años de vigencia (o desde que resulta aplicable el tipo fijo).
- 1,5 % desde el final de ese período hasta el final de la vida del préstamo.
Qué comprobar en una hipoteca a tipo fijo
La ficha europea de información normalizada (FEIN), regulada en el artículo 14 y el anexo I de la Ley 5/2019, y el contrato recogen las condiciones de cada oferta: tipo, plazo, comisiones y tasa anual equivalente (TAE). Este texto es informativo y no valora qué modalidad encaja en cada caso.
Ejemplo de hipoteca fija
Ejemplo hipotético, no previsión: un préstamo de 150.000 € a 25 años con un tipo fijo del 3,00 % anual tiene una cuota mensual de 711,32 € durante los 300 meses, con independencia de lo que haga el Euríbor. Los intereses totales serían 63.395,09 €.
Cómo se calcula: hipoteca fija
Cuota del sistema francés = P · i / (1 − (1 + i)^−n), con i el tipo anual dividido entre 12 y n el número de cuotas. Intereses totales = cuota × n − P. Con la cuota sin redondear (711,3170 €), 711,3170 × 300 − 150.000 ≈ 63.395,09 €.
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Preguntas frecuentes
¿Puede cambiar la cuota de una hipoteca fija?
Según el Banco de España, el tipo y la cuota permanecen fijos durante toda la vida del préstamo. La cuota puede cambiar si las partes acuerdan una novación o si una amortización parcial anticipada se destina, según lo pactado, a reducir las cuotas pendientes.
¿Cuánto puede cobrar el banco por amortizar anticipadamente una hipoteca fija?
Solo la que se haya pactado, dentro de los topes del artículo 23.7 de la Ley 5/2019, que dependen de los años transcurridos y no pueden superar la pérdida financiera de la entidad. Los porcentajes están en el apartado «Amortización anticipada» de esta ficha.
Fuentes
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Hipoteca a tipo fijo o variable. Consultado el .
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Cuota hipotecaria. Consultado el .
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Amortización parcial anticipada. Consultado el .
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Reembolso anticipado. Consultado el .
- Boletín Oficial del Estado: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (arts. 14, 21 y 23.7, anexo I). Consultado el .