Hipoteca fija o variable: diferencias, riesgo de tipo y cuota
En una hipoteca fija, el tipo de interés y la cuota no cambian en todo el préstamo. En una variable, el tipo se revisa, normalmente cada año o semestre, según un índice como el Euríbor más un diferencial, y la cuota puede subir o bajar. Según el Banco de España, el tipo inicial suele ser superior en la fija.
Diferencias entre Hipoteca fija y Hipoteca variable
| Aspecto | Hipoteca fija | Hipoteca variable |
|---|---|---|
| Tipo de interés | Hipoteca fija: Se mantiene fijo durante toda la vida del préstamo. | Hipoteca variable: Se revisa, normalmente cada año o cada semestre, según la evolución del índice de referencia; suele expresarse como índice más un porcentaje constante (por ejemplo, Euríbor + 2,1). |
| Cuota mensual | Hipoteca fija: Permanece igual; se sabe de antemano cuánto se pagará cada mes. | Hipoteca variable: Puede ser mayor si los tipos suben y menor si bajan; se recalcula en cada revisión. |
| Tipo inicial y plazo habitual | Hipoteca fija: Según el Banco de España, en la contratación se suele establecer un tipo superior al de las variables, y los plazos de amortización suelen ser más cortos, en torno a un máximo de 20 años. | Hipoteca variable: Según el Banco de España, el tipo inicial suele ser inferior al de las fijas y se suele ofrecer la opción de plazos más largos, normalmente entre 20 y 30 años o más. |
| Límites en el contrato | Hipoteca fija: El tipo no se revisa, así que no hay índice de referencia ni diferencial que seguir. | Hipoteca variable: En los contratos sujetos a la Ley 5/2019 no puede fijarse un límite a la baja del tipo (cláusula suelo) y el interés no puede ser negativo. |
| Compensación por reembolso anticipado (Ley 5/2019, art. 23) | Hipoteca fija: Se puede pactar hasta el 2 % del capital reembolsado durante los 10 primeros años y hasta el 1,5 % a partir de entonces, sin superar la pérdida financiera de la entidad. | Hipoteca variable: Se puede pactar una de dos opciones excluyentes, hasta el 0,15 % del capital reembolsado en los 5 primeros años o hasta el 0,25 % en los 3 primeros, sin superar la pérdida financiera de la entidad. |
| Cambio de modalidad | Hipoteca fija: El artículo 23.6 regula el cambio de variable a fijo o mixto; en el artículo 23 no aparece una regla específica para el sentido contrario. | Hipoteca variable: Pasar de variable a fija o mixta (con un primer período fijo de al menos 3 años) por novación o subrogación, compensación máxima del 0,05 % durante los 3 primeros años y ninguna después. |
En qué se parecen
Las dos modalidades son el mismo préstamo con garantía hipotecaria: se devuelve en cuotas que incluyen capital e intereses. Según el Banco de España, la cuota se suele calcular con el sistema francés, en el que la cuota es igual durante la vida del préstamo, salvo cuando se revisa el tipo en las hipotecas variables. Los intereses se calculan sobre el capital pendiente: al principio se pagan más intereses y se amortiza menos capital. Lo que cambia es el efecto de la evolución de los tipos de interés: en la fija, la cuota no depende de ella en todo el plazo; en la variable, quien contrata asume sus subidas y bajadas en cada revisión.
Riesgo de tipo y cuota
Hipoteca fija. El Banco de España resume su ventaja en saber de antemano cuánto se pagará cada mes. Su inconveniente es que el tipo en la contratación suele ser superior al de una variable, y que los plazos suelen ser más cortos, en torno a un máximo de 20 años. Más en el glosario sobre hipoteca fija.
Hipoteca variable. El tipo se revisa normalmente cada año o cada semestre y suele expresarse como un índice más un porcentaje constante, el diferencial. El ejemplo que da el Banco de España usa el Euríbor: Euríbor + 2,1. El diferencial se pacta en el contrato y no cambia con el mercado; lo que cambia es el índice. El Banco de España señala que con tipo variable se puede pagar una cuota mayor si los intereses suben, aunque cabe beneficiarse si bajan. La cuota se recalcula en cada revisión con el capital pendiente, el nuevo tipo y las cuotas que quedan. Más en el glosario sobre hipoteca variable.
En los contratos sujetos a la Ley 5/2019, el artículo 21 no permite fijar un límite a la baja del tipo (la antigua cláusula suelo) ni un interés remuneratorio negativo. Según el Banco de España, antes de esa ley era habitual incluir cláusulas suelo y techo, que son aplicables si se pactaron, constan en el contrato y la entidad informó de ellas con las debidas cautelas.
Reembolso anticipado: compensaciones del artículo 23
El artículo 23 de la Ley 5/2019 reconoce el derecho a reembolsar total o parcialmente en cualquier momento, con un preaviso pactado que no puede exceder de un mes. Solo se puede cobrar compensación en los supuestos que el propio artículo prevé, con estos límites sobre el capital reembolsado, y siempre sin superar la pérdida financiera de la entidad:
Situación | Límite máximo |
|---|---|
Tipo variable (art. 23.5) | 0,15 % en los 5 primeros años o 0,25 % en los 3 primeros; opciones excluyentes |
Tipo fijo (art. 23.7) | 2 % en los 10 primeros años y 1,5 % desde entonces |
De variable a fijo o a mixto con primer período fijo de al menos 3 años, por novación o subrogación (art. 23.6) | 0,05 % en los 3 primeros años; después, ninguna. Si la novación no supone amortización de capital, ninguna |
El Banco de España precisa que estos límites son los de los préstamos firmados después del 16 de junio de 2019, salvo el del cambio de variable a fijo, que se aplica cualquiera que sea la fecha de la firma. Además, la disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022 suspendió el devengo de las compensaciones del artículo 23.5 y 23.6 en hipotecas variables hasta el 31 de diciembre de 2024; el texto consolidado, consultado el 01/10/2026, mantiene esa fecha final. Antes de decidir un reembolso o un cambio, conviene pedir a la entidad la información que debe entregar en un máximo de tres días hábiles.
La hipoteca mixta como alternativa intermedia
La hipoteca mixta cobra un interés fijo durante un período inicial y después pasa a un tipo variable, con una cuota que podría subir o bajar según el índice. Reparte el riesgo en el tiempo: certeza durante el tramo fijo e incertidumbre después. Para las compensaciones, la Ley 5/2019 aplica a cada tramo las reglas de su modalidad (fijo: art. 23.7; variable: art. 23.5). La duración del tramo fijo la fija cada contrato.
Ejemplo numérico hipotético: hipoteca fija frente a hipoteca variable
Escenario hipotético, no previsión. Las cifras son inventadas, no corresponden a ningún producto y se calculan con el sistema francés: cuota = capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), con i = tipo anual ÷ 12 y n = número de cuotas. Se consideran 200.000 € a 30 años (360 cuotas).
- Fija: 3,00 % durante todo el plazo. Cuota de 843,21 €. Intereses totales: 103.554,90 €.
- Variable: diferencial de 0,80 puntos y Euríbor inicial supuesto del 2,00 %, es decir, 2,80 % el primer año. Cuota de 821,79 € las primeras 12 cuotas, tras las cuales quedan 195.683,42 € de capital y 348 cuotas. En el cálculo, el tipo se revisa una sola vez, en la cuota 13, y se mantiene constante después.
Escenario hipotético, no previsión | Tipo desde la cuota 13 | Cuota desde la 13 | Frente a la cuota fija | Intereses totales |
|---|---|---|---|---|
Fija | 3,00 % | 843,21 € | – | 103.554,90 € |
Variable, Euríbor baja al 1,50 % | 2,30 % | 771,05 € | 72,16 € menos | 78.187,54 € |
Variable, Euríbor sube al 3,00 % | 3,80 % | 928,73 € | 85,52 € más | 133.060,29 € |
El Euríbor inicial de 2,00 % es un supuesto de cálculo y no el valor vigente; los valores publicados están en la página de Euríbor. Los intereses se calculan con la cuota sin redondear. Mantener el tipo constante durante 29 años es una simplificación extrema: en la realidad, el tipo cambia en cada revisión y puede ir en cualquier sentido. El ejemplo solo muestra cómo una bajada del índice de 0,5 puntos o una subida de 1 punto en la primera revisión se traduce en cuota e intereses a 30 años. Para probar otras cifras está la calculadora de hipoteca.
Qué comprobar antes de elegir entre hipoteca fija y hipoteca variable
- El tipo, el índice de referencia, el diferencial y la periodicidad de revisión, que deben constar en el contrato.
- La compensación por reembolso anticipado pactada y el plazo de preaviso.
- Cuánto subiría la cuota si el índice se moviera varios puntos, y si el presupuesto lo soportaría.
- Si en el futuro se plantea un cambio de modalidad, las reglas del artículo 23.6 por novación o subrogación.
Calcúlalo
Términos relacionados
Preguntas frecuentes
¿Se puede pasar de una hipoteca variable a una fija?
Sí, mediante novación con la misma entidad o subrogación en otra. Según el artículo 23.6 de la Ley 5/2019, si el nuevo tipo es fijo, o tiene un primer período fijo de al menos 3 años, la compensación no puede superar la pérdida financiera de la entidad ni el 0,05 % del capital reembolsado durante los 3 primeros años del contrato, y pasados esos 3 años no puede exigirse ninguna.
¿Cada cuánto cambia la cuota de una hipoteca variable?
En cada revisión del tipo, que normalmente es anual o semestral según el Banco de España. La cuota se recalcula con el capital pendiente, el nuevo valor del índice y las cuotas que quedan; el diferencial pactado no cambia.
¿Qué compensación puede cobrar el banco por amortizar antes de tiempo?
Depende de la modalidad. En fijas, hasta el 2 % del capital reembolsado en los 10 primeros años y hasta el 1,5 % después. En variables, hasta el 0,15 % en los 5 primeros años o hasta el 0,25 % en los 3 primeros (opciones excluyentes). En todos los casos, sin superar la pérdida financiera de la entidad (artículo 23 de la Ley 5/2019).
Fuentes
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Hipoteca a tipo fijo o variable. Consultado el .
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Cuota hipotecaria. Consultado el .
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Reembolso anticipado. Consultado el .
- Boletín Oficial del Estado: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (arts. 21 y 23). Consultado el .
- Boletín Oficial del Estado: Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre (disposición adicional primera, redacción dada por el Real Decreto-ley 8/2023). Consultado el .