Qué es la amortización de un préstamo o hipoteca
La amortización es la devolución progresiva del capital de un préstamo mediante pagos periódicos. En una hipoteca, cada cuota incluye una parte de intereses y otra de capital. Con el sistema francés la cuota es constante: al principio se pagan más intereses y se amortiza menos capital. También puede amortizarse por adelantado, total o parcialmente.
Cómo se amortiza un préstamo
Amortizar es devolver el capital prestado. En un préstamo hipotecario se hace con cuotas periódicas, normalmente mensuales. Según el Banco de España, una parte de cada cuota corresponde al capital que se va amortizando y la otra a los intereses. La cuota depende del capital, del tipo de interés, del plazo y de la modalidad de cálculo.
El sistema francés
Lo habitual es el sistema de amortización constante o sistema francés: la cuota (capital más intereses) es igual durante toda la vida del préstamo, salvo cuando se revisa el tipo en las hipotecas de tipo variable. Los intereses se calculan sobre el capital pendiente, así que al principio se pagan más intereses y se amortiza menos capital. A medida que baja el capital pendiente, la parte de intereses disminuye y la de capital aumenta.
Según el Banco de España, un plazo más largo, sin variar las demás condiciones, da cuotas más bajas pero intereses totales mayores.
Amortización anticipada
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019 (en vigor desde el 16/06/2019), su artículo 23 reconoce al prestatario el derecho a reembolsar de forma anticipada, total o parcialmente, la cantidad adeudada en cualquier momento antes del vencimiento. Las partes pueden pactar un aviso previo que no exceda de un mes. La entidad debe facilitar en un máximo de tres días hábiles la información necesaria para valorar la operación.
El prestamista solo puede cobrar compensación en los supuestos que fija la ley, si está pactada, y con estos topes sobre el capital reembolsado anticipadamente:
Tipo de préstamo | Período | Límite |
|---|---|---|
Variable o tramo variable | Primeros 5 años (alternativa) | 0,15 % |
Variable o tramo variable | Primeros 3 años (alternativa) | 0,25 % |
Fijo o tramo fijo | Primeros 10 años (o desde que se aplica el tipo fijo) | 2 % |
Fijo o tramo fijo | Desde el fin de ese período | 1,5 % |
Variable a fijo o mixto (≥ 3 años fijos) por novación o subrogación | Primeros 3 años | 0,05 % |
En variable, las dos opciones son excluyentes entre sí. En todos los casos la compensación no puede superar la pérdida financiera de la entidad. Tras los tres primeros años no puede cobrarse nada en el cambio de variable a fijo o mixto. Según el Banco de España, este límite se aplica cualquiera que sea la fecha de firma del contrato.
La disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023, dispuso que desde el 24/11/2022 y hasta el 31/12/2024 no se devengaran compensaciones por reembolso anticipado en los préstamos hipotecarios a tipo variable (apartados 5 y 6 del artículo 23), ni comisiones por pasar de tipo variable a fijo o mixto. El texto consolidado del BOE, consultado el 01/10/2026, mantiene esa fecha final y no recoge prórrogas posteriores.
Los ejemplos son hipotéticos y no sustituyen la información de cada contrato.
Ejemplo de amortización
Ejemplo hipotético, no previsión: un préstamo de 150.000 € a 25 años con un tipo nominal del 3,00 % anual y cuotas mensuales tiene una cuota de 711,32 €. En la primera, 375,00 € son intereses (150.000 × 0,0025) y 336,32 € amortizan capital.
Cómo se calcula: amortización
Cuota del sistema francés = P · i / (1 − (1 + i)^−n), con P el capital prestado, i el tipo periódico (tipo anual dividido entre 12 en cuotas mensuales) y n el número de cuotas. En el ejemplo: 150.000 × 0,0025 / (1 − 1,0025^−300) = 711,32 €.
Términos relacionados
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre amortizar y pagar intereses?
Los intereses son el coste del dinero prestado; la amortización es la parte de la cuota que reduce el capital pendiente. Como los intereses se calculan sobre el capital que queda por devolver, al amortizar capital bajan los intereses futuros.
¿Qué efecto tiene una amortización parcial anticipada?
Según el Banco de España, y según se haya pactado, reduce el importe de las cuotas pendientes o adelanta la fecha de vencimiento. Puede llevar asociada una compensación al banco, con los límites de la ley.
Fuentes
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Cuota hipotecaria. Consultado el .
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Plazo de amortización. Consultado el .
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Amortización parcial anticipada. Consultado el .
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Reembolso anticipado. Consultado el .
- Boletín Oficial del Estado: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 23, reembolso anticipado). Consultado el .
- Boletín Oficial del Estado: Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre (disposición adicional primera, redacción dada por el Real Decreto-ley 8/2023). Consultado el .