Qué es la novación de una hipoteca
La novación de una hipoteca es la modificación, por acuerdo entre las partes, de las condiciones pactadas inicialmente con el mismo banco. Puede afectar al capital, al plazo, al tipo de interés o al sistema de amortización. Debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Definición de la novación de una hipoteca
Durante la vida de una hipoteca se puede pedir al banco un cambio en las condiciones pactadas. Si hay acuerdo, el cambio se llama novación. Según el Banco de España, la entidad estudia la viabilidad económica y el mantenimiento de la garantía y puede aceptar o no. Cualquier modificación debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Qué puede modificarse
El artículo 4.2 de la Ley 2/1994 permite que las escrituras de modificación de préstamos hipotecarios se refieran a:
- La ampliación o reducción del capital.
- La alteración del plazo.
- El tipo de interés pactado o vigente: ordinario, de demora o la cláusula de variabilidad.
- El método o sistema de amortización y otras condiciones financieras.
- La prestación o modificación de las garantías personales.
Novación y subrogación
La novación se hace con la misma entidad. Si el préstamo pasa a otra entidad se habla de subrogación de acreedor. El Banco de España señala que los gastos de la subrogación suelen ser superiores a los de la novación, pero inferiores a los de una hipoteca nueva.
Comisiones y límites legales
Según el Banco de España, la entidad puede cobrar una comisión por la novación, que generalmente está pactada inicialmente. Cuando la novación amplía el plazo, el artículo 10 de la Ley 2/1994 limita la comisión por modificación de condiciones al 0,1 % del capital pendiente de amortizar.
Cuando la novación cambia un tipo variable por uno fijo, o con un primer período fijo de al menos tres años, el artículo 23.6 de la Ley 5/2019 limita la compensación por amortización anticipada a la pérdida financiera de la entidad, con un máximo del 0,05 % del capital reembolsado durante los tres primeros años de vigencia del préstamo. Si la novación no supone amortizar capital, no puede cobrarse comisión por este concepto, y pasados los tres años no puede exigirse ninguna.
Novaciones desde el 16/06/2019
La Ley 5/2019 se aplica también a los préstamos anteriores que se novan después de su entrada en vigor, el 16/06/2019 (disposición transitoria primera). El Banco de España recuerda que esas novaciones deben ajustarse a la Ley 5/2019 en cuanto a la información previa (el prestamista informa de los contenidos modificados) y al reparto de gastos del artículo 14.
El ejemplo numérico es hipotético, no previsión: las condiciones reales las fija cada contrato.
Ejemplo de novación
Ejemplo hipotético, no previsión: con una hipoteca de 150.000 € a 25 años y un 3,00 % anual, tras 12 cuotas quedan 145.908,24 € de capital y 288 cuotas. Si se novara a un 4,00 % con el mismo plazo, la cuota pasaría de 711,32 € a 788,91 €.
Cómo se calcula: novación
Tras una novación, la cuota del sistema francés se recalcula con el capital pendiente, el nuevo tipo y las cuotas restantes: P · i / (1 − (1 + i)^−n). En el ejemplo, P = 145.908,24, i = 0,04 / 12 y n = 288.
Términos relacionados
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede cobrar el banco por ampliar el plazo?
El artículo 10 de la Ley 2/1994 establece que, en las novaciones que amplían el plazo del préstamo, la comisión por modificación de condiciones no puede superar el 0,1 % del capital pendiente de amortizar. En otras novaciones, según el Banco de España, la comisión generalmente está pactada desde el inicio.
¿La entidad está obligada a aceptar la novación?
No. El Banco de España indica que la entidad analiza la viabilidad económica y el mantenimiento de la garantía, y podrá acceder o no. Es un cambio que exige acuerdo de las partes.
Fuentes
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Novación o cambio en las condiciones. Consultado el .
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Reembolso anticipado. Consultado el .
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Subrogación o cambio de banco. Consultado el .
- Boletín Oficial del Estado: Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (arts. 4.2 y 10). Consultado el .
- Boletín Oficial del Estado: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 23.6 y disposición transitoria primera). Consultado el .