Qué es una hipoteca a tipo variable
Una hipoteca a tipo variable es un préstamo cuyo tipo de interés se revisa periódicamente, normalmente cada año o cada semestre. La revisión sigue un índice de referencia, como el Euríbor, más un diferencial. La cuota puede subir o bajar en cada revisión. La Ley 5/2019 prohíbe fijar un límite a la baja del tipo.
Definición de una hipoteca a tipo variable
En una hipoteca variable el tipo de interés cambia durante la vida del préstamo. Según el Banco de España, se revisa normalmente de forma anual o semestral, varía con el índice al que está referenciado y suele expresarse como la suma del índice y un porcentaje constante, por ejemplo Euríbor + 2,1.
El índice de referencia
El Banco de España pone el Euríbor como ejemplo de índice de referencia. La Ley 5/2019 (art. 21.2) exige que el índice sea claro, accesible, objetivo y verificable, se calcule a coste de mercado y no pueda ser influido por el propio prestamista. El diferencial es el porcentaje constante que se suma al índice y queda fijado en el contrato.
Qué señala el Banco de España
- Ventaja: el tipo inicial suele ser inferior al de las hipotecas a tipo fijo y suelen ofrecerse plazos de amortización más largos, normalmente entre 20 y 30 años o más.
- Inconveniente: con un tipo variable la cuota puede ser mayor si los tipos suben, y menor si bajan.
Son rasgos habituales, no reglas. Los recoge la fuente y cada oferta tiene sus condiciones.
Reglas de la Ley 5/2019
- El tipo no puede modificarse en perjuicio del prestatario durante el contrato salvo acuerdo escrito, y la variación debe ajustarse a un índice objetivo (art. 21.1).
- No puede fijarse un límite a la baja (suelo) y el interés remuneratorio no puede ser negativo (art. 21.3 y 21.4).
- La compensación por amortización anticipada pactada no puede exceder la pérdida financiera de la entidad, con un máximo del 0,15 % del capital reembolsado en los cinco primeros años o del 0,25 % en los tres primeros, opciones excluyentes entre sí (art. 23.5).
- Del 24/11/2022 al 31/12/2024 estuvo suspendido el devengo de esas compensaciones (y de las comisiones por pasar a tipo fijo o mixto) según la disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023. El BOE consolidado, consultado el 01/10/2026, no recoge prórrogas; el detalle está en amortización.
Cambiar de modalidad
Pasar a tipo fijo o mixto puede hacerse, si hay acuerdo, por novación con la misma entidad o por subrogación con otra. El artículo 23.6 limita la compensación por reembolso anticipado en ese cambio a la pérdida financiera de la entidad, con un máximo del 0,05 % del capital reembolsado durante los tres primeros años de vigencia del préstamo, y no permite cobrar ninguna después.
El ejemplo numérico es hipotético, no previsión, y no anticipa la evolución de ningún índice.
Ejemplo de hipoteca variable
Ejemplo hipotético, no previsión: un préstamo de 150.000 € a 25 años con un 3,00 % inicial tiene una cuota de 711,32 €. Tras 12 cuotas quedan 145.908,24 € y 288 meses; si en la revisión el tipo pasara al 4,00 %, la cuota sería 788,91 €.
Cómo se calcula: hipoteca variable
Tipo aplicable = índice de referencia + diferencial (el Banco de España usa como ejemplo «Euríbor+2,1»). En cada revisión, la cuota se recalcula con el capital pendiente, el nuevo tipo y las cuotas que restan: P · i / (1 − (1 + i)^−n).
Términos relacionados
Comparativas en las que aparece
Preguntas frecuentes
¿Puede un contrato variable fijar un tipo mínimo?
No en los contratos sujetos a la Ley 5/2019: el artículo 21.3 dice que en las operaciones a tipo variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo, y el 21.4 que el interés remuneratorio no podrá ser negativo.
¿Qué compensación puede cobrar el banco por amortizar anticipadamente?
Solo la que se haya pactado, con una de las dos opciones excluyentes del artículo 23.5 de la Ley 5/2019, que no puede superar la pérdida financiera de la entidad. Los porcentajes figuran en las reglas de la ley, más abajo.
Fuentes
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Hipoteca a tipo fijo o variable. Consultado el .
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Cuota hipotecaria. Consultado el .
- Boletín Oficial del Estado: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (arts. 21 y 23). Consultado el .
- Boletín Oficial del Estado: Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre (disposición adicional primera, redacción dada por el Real Decreto-ley 8/2023). Consultado el .