Qué es la subrogación de una hipoteca
La subrogación hipotecaria es la sustitución de una de las partes del préstamo sin extinguirlo. En la subrogación de acreedor, otra entidad pasa a ser la titular de la hipoteca. En la subrogación de deudor, un nuevo prestatario sustituye al actual con la autorización de la entidad. Se formaliza en escritura pública.
Definición de la subrogación de una hipoteca
Subrogar es sustituir a una de las partes de un préstamo que sigue vivo. En hipotecas hay dos casos distintos.
Subrogación de acreedor (cambio de banco)
Según el Banco de España, el proceso es este:
- La nueva entidad hace una oferta vinculante con sus condiciones.
- Contacta con la antigua entidad para que certifique el saldo pendiente. La antigua dispone de siete días naturales para entregarlo y de quince días naturales para ofrecer al cliente una modificación de las condiciones.
- Pasado ese plazo sin que el deudor haya formalizado una novación con la entidad antigua, puede otorgarse la escritura de subrogación.
- Con la escritura, la nueva entidad asume la hipoteca y paga a la antigua el capital pendiente y los intereses y comisiones devengados y no pagados.
En la escritura de subrogación solo puede pactarse la modificación del tipo de interés, ordinario o de demora, del plazo o de ambos (artículo 4.1 de la Ley 2/1994). Los gastos suelen ser superiores a los de una novación pero inferiores a los de una hipoteca nueva. Si en la escritura figura acordada, se debe pagar a la entidad antigua una comisión de cancelación.
Subrogación de deudor (cambio de titular)
El Banco de España la describe como la sustitución del deudor actual, siempre con la autorización, expresa o tácita, de la entidad, por un nuevo prestatario que asume las obligaciones y derechos del anterior. Puede ocurrir al comprar una vivienda ya hipotecada. El banco puede cobrar una comisión por los trámites.
Límite legal en el cambio de variable a fijo o mixto
El artículo 23.6 de la Ley 5/2019 establece que, si la subrogación de acreedor sustituye un tipo variable por uno fijo o con un primer período fijo de al menos tres años (una hipoteca mixta), la compensación por amortización anticipada no puede superar la pérdida financiera de la entidad, con el límite del 0,05 % del capital reembolsado durante los tres primeros años de vigencia del préstamo. Transcurridos los tres años, no puede exigirse compensación alguna. El Banco de España precisa que este límite se aplica cualquiera que sea la fecha de firma del contrato, y la disposición transitoria primera de la Ley 5/2019 reconoce este supuesto de reembolso anticipado también en los préstamos anteriores a ella.
El ejemplo es hipotético y sirve solo para ilustrar el cálculo del tope.
Ejemplo de subrogación
Ejemplo hipotético, no previsión: si en una subrogación de acreedor de variable a fijo se amortizaran 100.000 € de capital dentro de los tres primeros años, la compensación máxima por la ley sería 100.000 × 0,05 % = 50 €, y siempre limitada a la pérdida financiera real de la entidad.
Términos relacionados
Preguntas frecuentes
¿Qué plazos tiene la entidad antigua en una subrogación de acreedor?
Según el artículo 2 de la Ley 2/1994 y el Banco de España, siete días naturales para entregar el certificado del saldo pendiente y quince días naturales para ofrecer al cliente una modificación de las condiciones, plazo en el que no puede formalizarse la subrogación.
¿Se pueden cambiar las condiciones al subrogar?
En parte. En la escritura de subrogación de acreedor solo puede pactarse la modificación del tipo de interés, del plazo o de ambos (art. 4.1 de la Ley 2/1994). Otras condiciones pueden pactarse de antemano con el banco mediante una novación posterior a la subrogación.
Fuentes
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Subrogación o cambio de banco. Consultado el .
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Novación o cambio en las condiciones (subrogación de deudor). Consultado el .
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): Reembolso anticipado. Consultado el .
- Boletín Oficial del Estado: Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (arts. 2 y 4.1). Consultado el .
- Boletín Oficial del Estado: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 23.6 y disposición transitoria primera). Consultado el .