Qué es el LTV y cómo se calcula
El LTV (loan to value) es la ratio entre el importe de un préstamo hipotecario y el valor de tasación del inmueble, expresada en porcentaje. Un artículo del Portal del Cliente Bancario del Banco de España (12/03/2024) indica que la cuantía del préstamo llega normalmente hasta un máximo del 80 % de ese valor, como práctica habitual.
Qué mide
La Circular 5/2021 del Banco de España, que modifica la Circular 2/2016, recoge entre las ratios sobre las que el Banco de España podrá aplicar límites y condiciones la «ratio del importe de la operación sobre el valor de tasación o loan to value (LTV)» (norma 75, apartado 7). La norma prevé esa posibilidad; no fija por sí misma un porcentaje.
El LTV expresa qué parte del valor de tasación del inmueble está financiada con el préstamo. Cuanto mayor es el porcentaje, más alto es el importe financiado en relación con ese valor.
Cómo se calcula
Se divide el importe del préstamo entre el valor de tasación y se multiplica por 100. Si el préstamo es de 150.000 € y la tasación de 200.000 €, el LTV es del 75 %. El valor de tasación puede diferir del precio de compraventa, y el LTV se calcula sobre el primero. La misma Circular distingue otra ratio, la del importe de la operación sobre el valor de la transacción inmobiliaria (loan to price o LTP).
La tasación
Según el artículo 13 de la Ley 5/2019, los inmuebles aportados en garantía deben ser objeto de una tasación adecuada antes de celebrar el contrato, realizada por una sociedad de tasación, un servicio de tasación de una entidad de crédito o un profesional homologado, independiente del prestamista. El Portal del Cliente Bancario describe la tasación como una valoración independiente y explica que, para el banco, fija el precio de la vivienda que será su garantía. Añade que solo empresas homologadas y supervisadas por el Banco de España e inscritas en su registro pueden realizarla.
El 80 % de referencia
El artículo «La tasación no solo es un mero trámite», publicado el 12/03/2024 en el blog del Portal del Cliente Bancario del Banco de España, indica que la cuantía del préstamo hipotecario está vinculada directamente con el valor de tasación de la vivienda, normalmente hasta un máximo del 80 % de este. La fuente lo presenta como lo habitual, no como un límite legal: ni la Ley 5/2019 ni la Circular 5/2021 fijan ese porcentaje para la concesión de préstamos.
Relación con el resto del préstamo
El LTV no determina por sí solo la cuota: esta depende del capital, el tipo de interés, el plazo y la modalidad, que se explican en amortización, hipoteca fija, variable y mixta. A medida que se amortiza capital, el cociente entre el capital pendiente y el valor del inmueble baja si el valor no cambia.
Los ejemplos son hipotéticos y no prevén ninguna operación real.
Ejemplo de LTV
Ejemplo hipotético, no previsión: una vivienda con valor de tasación de 200.000 € y un préstamo de 150.000 € tiene un LTV de 150.000 / 200.000 = 75 %. Con un préstamo de 170.000 €, el LTV sería del 85 %.
Cómo se calcula: LTV
LTV = importe del préstamo / valor de tasación × 100. El valor que se usa es el de tasación, no necesariamente el precio de compraventa.
Términos relacionados
Preguntas frecuentes
¿Qué valor se usa para calcular el LTV?
El valor de tasación del inmueble. La Circular 5/2021 del Banco de España define la ratio como importe de la operación sobre el valor de tasación, y el Portal del Cliente Bancario explica que la cuantía del préstamo está vinculada directamente a ese valor.
¿Cuánto tiempo vale una tasación?
Según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, la tasación de la vivienda caduca a los seis meses desde la fecha de emisión, por lo que el LTV de una operación se calcula con una tasación vigente.
Fuentes
- Boletín Oficial del Estado: Circular 5/2021, de 22 de diciembre, del Banco de España (norma 75.7.a de la Circular 2/2016, ratio loan to value). Consultado el .
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): La tasación no solo es un mero trámite (blog, 12/03/2024). Consultado el .
- Boletín Oficial del Estado: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 13, tasación de los bienes inmuebles). Consultado el .