Amortizar la hipoteca: reducir cuota o reducir plazo

Qué es una amortización parcial anticipada

Amortizar anticipadamente es devolver al banco parte del capital antes de lo previsto en el calendario de pagos. El artículo 23.1 de la Ley 5/2019 reconoce al prestatario el derecho a hacerlo, total o parcialmente, en cualquier momento anterior al vencimiento. El artículo 23.3 añade el derecho a una reducción del coste total del préstamo, que comprende los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedaba por transcurrir.

Tras el pago queda menos capital pendiente, y el préstamo puede reajustarse de dos maneras. Según el Banco de España, y según se haya pactado, la amortización parcial supone una disminución del importe de las cuotas pendientes (se paga menos al mes) o una disminución de la fecha de vencimiento (se acaba de pagar antes). Qué opción se aplica y quién la elige lo determina el contrato; el artículo 23 no lo regula.

Por qué cambian los intereses de forma distinta

Según el Banco de España, la cuota se calcula normalmente con el sistema francés: la cuota, que suma capital amortizado e intereses, es igual durante la vida del préstamo, salvo cuando se revisa el tipo en las variables. Los intereses de cada mes se calculan aplicando el tipo al capital pendiente, así que al principio se pagan más intereses y se amortiza menos capital. Más detalle en el glosario sobre amortización y en la guía cómo funciona una hipoteca.

La cuota se obtiene con esta fórmula:

cuota = capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), con i = tipo anual ÷ 12 y n = número de cuotas mensuales

Reducir cuota. Se aplica la fórmula al capital que queda después del pago con el mismo número de cuotas pendientes. La cuota baja y el capital se sigue devolviendo al ritmo de antes, repartido en los mismos años.

Reducir plazo. Se mantiene la cuota. Como cada mes se pagan menos intereses sobre un capital menor, una parte mayor de esa misma cuota amortiza capital, el saldo cae más deprisa y hacen falta menos cuotas. Es la misma relación que describe el Banco de España para el plazo de una hipoteca: con las demás condiciones iguales, cuanto más largo es el plazo, más bajas son las cuotas y mayores los intereses totales.

Ejemplo calculado

Escenario hipotético, no previsión. Las cifras son inventadas y no corresponden a ningún producto. Datos de partida:

Los intereses totales incluyen los 28.405,21 € pagados en las 60 primeras cuotas, iguales en los tres escenarios. Al reducir plazo, el préstamo termina 47 cuotas antes, casi cuatro años. Al reducir cuota, cada mes se pagan 94,84 € menos hasta el final del plazo original.

Cálculo con la cuota sin redondear. En reducir plazo, el número de cuotas sale de n = −ln(1 − capital × i ÷ cuota) ÷ ln(1 + i), que da 252,68; se paga con 252 cuotas completas y una última menor. El ejemplo no incluye la compensación al banco, seguros ni gastos. En una hipoteca variable, la cuota se recalcula además en cada revisión del tipo, así que las cifras de cualquiera de las dos opciones cambiarían. Para probar otros capitales, tipos y plazos está la calculadora de hipoteca.

Compensación por amortización anticipada

El banco solo puede cobrar compensación en los supuestos del propio artículo 23 (apartado 4), siempre sobre el capital reembolsado y sin superar la pérdida financiera que pudiera sufrir, calculada según el apartado 8:

En el ejemplo, un préstamo a tipo fijo dentro de sus 10 primeros años, el máximo sería el 2 % de 20.000 €, es decir, 400 €, siempre que la pérdida financiera de la entidad no fuera menor y que el contrato lo hubiera pactado. El Banco de España vincula este régimen a los préstamos firmados después del 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de la ley; el límite del cambio de variable a fijo se aplica cualquiera que sea la fecha de firma. La disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022 suspendió el devengo de las compensaciones de los apartados 23.5 y 23.6 en hipotecas variables hasta el 31 de diciembre de 2024; el texto consolidado, consultado el 12/10/2026, mantiene esa fecha final.

La compensación pactada debe figurar en la sección 9 de la FEIN, la ficha que se entrega antes de firmar: su importe o, si no es posible, el método de cálculo.

De qué depende la elección

Además de la diferencia de intereses, influyen:

• El presupuesto mensual. Reducir cuota deja más margen cada mes desde el primer recibo; reducir plazo no cambia el pago mensual.
• El tiempo que se prevé mantener la hipoteca. Si se piensa vender la vivienda o cancelar el préstamo antes de su final, lo que cuenta son los intereses pagados y el capital pendiente en esa fecha, no las cifras del préstamo completo.
• El tipo de interés. En una hipoteca variable, la cuota cambia en cada revisión según el Euríbor u otro índice, y con ella las cifras de las dos opciones. En una hipoteca fija, se conocen desde el principio.
• La liquidez. El dinero amortizado deja de estar disponible en cualquiera de las dos opciones.
• Lo que permita el contrato. El Banco de España precisa que el efecto será el que se haya pactado.

Antes de decidir, se puede pedir a la entidad la información del artículo 23.2, que debe cuantificar las consecuencias del reembolso con hipótesis razonables, y solicitarla para las dos opciones. Otras comparativas: hipoteca fija o variable e hipoteca mixta o fija.