Cómo funciona una hipoteca: cuota, tipos, gastos y derechos

Qué es una hipoteca y quién interviene

En una hipoteca hay un prestamista (normalmente un banco), que entrega el dinero, y un prestatario, que se compromete a devolverlo con intereses en un plazo pactado. Se llama hipoteca porque el préstamo se garantiza con un inmueble. Según el Banco de España, se usa habitualmente para comprar una vivienda o rehabilitarla. El Banco de España distingue entre un préstamo hipotecario, en el que la entidad entrega desde el principio una cantidad fija de capital, y un crédito hipotecario, en el que el banco fija un límite máximo del que se puede disponer según se pacte.

La entidad no decide solo por el valor del inmueble. Según el Banco de España, estudia la capacidad de pago del solicitante (ingresos, activos, gastos y compromisos) y consulta la información de deudas existentes. La solvencia no debe basarse predominantemente en el valor de la garantía. La relación entre lo que se pide y el valor de tasación se mide con el LTV.

Cómo se calcula la cuota

La cuota es lo que se paga cada mes. Una parte amortiza capital y otra paga intereses. Depende del capital prestado, del tipo de interés, del plazo y de la modalidad de cálculo.

Lo habitual es el sistema francés, según el Banco de España: la cuota (capital amortizado más intereses) es igual durante la vida del préstamo, salvo cuando se revisa el tipo en las hipotecas variables. Los intereses se calculan sobre el capital pendiente. Al principio se pagan más intereses y se amortiza menos capital; a medida que baja el capital pendiente, la parte de intereses de cada cuota disminuye. Más información en el glosario sobre amortización.

La fórmula de la cuota constante es:

cuota = capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), con i = tipo anual ÷ 12 y n = número de cuotas mensuales

Ejemplo numérico (ilustrativo)

Ejemplo inventado, no es una oferta ni una previsión: 200.000 € a 30 años (360 cuotas) con un tipo fijo del 3 %.

Capital, tipo y plazo se pueden cambiar en la calculadora de hipoteca. El Banco de España señala que, con las demás condiciones iguales, un plazo más largo reduce la cuota pero aumenta los intereses totales. Esa cuota no incluye seguros, comisiones ni gastos.

Tipo fijo, variable y mixto

En las variables, el tipo se expresa como un índice más un diferencial, por ejemplo «Euríbor + 2,1» (ejemplo del propio Banco de España). El Euríbor es uno de esos índices de referencia. El diferencial es el porcentaje constante que la entidad suma. Desde la Ley 5/2019, según el Banco de España y el artículo 21 de la Ley, en las hipotecas variables no se puede fijar un límite a la baja del tipo, y el interés no puede ser negativo. Según el Banco de España, las cláusulas suelo son aplicables si se pactaron y constan en el contrato.

Las entidades suelen ofrecer mejorar el tipo si se contratan otros productos (nómina, recibos, tarjetas o seguros). El Banco de España recuerda que la venta vinculada está prohibida salvo que el banco demuestre un claro beneficio para el cliente, y que, si el cliente contrata un seguro de daños, el banco debe aceptar pólizas alternativas.

TAE y FEIN

El TIN es el tipo nominal. La TAE incluye también los costes asociados. La Ley 5/2019 (art. 4) la define como el coste total del préstamo para el prestatario, expresado como porcentaje anual del importe total concedido, más los costes aparejados, si ha lugar. Por eso dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE distinta.

Antes de firmar, la entidad debe entregar con al menos diez días naturales de antelación (art. 14.1 de la Ley 5/2019):

• La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que es oferta vinculante durante el plazo pactado hasta la firma, con un mínimo de diez días.
• La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con las cláusulas relevantes: índices de referencia, límites mínimos del tipo, vencimiento anticipado por impago, reparto de gastos y si es un préstamo en moneda extranjera.
• En un préstamo variable, un documento separado con las cuotas en distintos escenarios de evolución de los tipos.
• Una copia del proyecto de contrato, con los gastos desglosados.
• Información clara sobre qué gastos corresponden al prestamista y cuáles al prestatario.

El prestatario tiene derecho a asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija sobre esa documentación, antes de la firma (art. 14.1.g).

Gastos: quién paga qué

El artículo 14.1.e de la Ley 5/2019 exige información clara y veraz sobre qué gastos corresponden a cada parte y distribuye estos así:

Si durante la vida del préstamo hay subrogaciones de acreedor, el artículo dispone que el nuevo prestamista reintegre al anterior la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron al constituir el préstamo. Según el artículo 14.3, solo pueden cobrarse gastos o comisiones por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por el prestatario, que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse. Si se pacta una comisión de apertura, se cobra una sola vez y engloba los gastos de estudio, tramitación o concesión (art. 14.4).

Reembolso anticipado y compensaciones máximas

El artículo 23 de la Ley 5/2019 permite reembolsar total o parcialmente la deuda en cualquier momento antes del vencimiento. El Banco de España lo explica para préstamos firmados después del 16/06/2019, fecha de entrada en vigor de la Ley. El contrato puede exigir un aviso previo, que no puede superar un mes. Tras la comunicación, el prestamista dispone de tres días hábiles para entregar la información necesaria. El prestatario tiene derecho a una reducción del coste total, con intereses y costes del plazo no transcurrido, y el seguro accesorio del que sea beneficiario el prestamista se extingue salvo que se comunique lo contrario.

Solo caben compensaciones o comisiones en estos supuestos, y el artículo las limita a la pérdida financiera del prestamista con los siguientes topes sobre el capital reembolsado:

Pasados esos tres años, el prestamista no puede exigir compensación alguna en ese cambio de variable a fijo. Si la novación no implica amortizar capital, no puede cobrarse comisión por este concepto.

Ejemplo ilustrativo del tope: si en una hipoteca a tipo fijo, durante los primeros diez años, se amortizan anticipadamente 20.000 €, la compensación no podría superar 400 € (el 2 %) ni la pérdida financiera calculada conforme al artículo. En una variable, el mismo importe tendría un tope de 30 € (0,15 %) o 50 € (0,25 %).

Sobre la vigencia: la disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023, suspendió del 24/11/2022 al 31/12/2024 las compensaciones por reembolso anticipado en los préstamos hipotecarios a tipo variable en los supuestos de los apartados 5 y 6 del artículo 23, y las comisiones por pasar esos préstamos a tipo fijo o con un primer periodo fijo de al menos 3 años. El texto consolidado del BOE, consultado el 01/10/2026, no recoge prórrogas de esa suspensión. Conviene revisar también el contrato.

Novación y subrogación

La novación es un cambio pactado con el mismo banco en las condiciones del préstamo, por ejemplo capital, plazo, tipo de interés o sistema de amortización. Debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El banco puede aceptar o no tras estudiar la viabilidad. Según el Banco de España, la comisión por novar el plazo tiene un límite legal del 0,1 % del capital pendiente.

La subrogación acreedora es el cambio de la hipoteca a otra entidad. Según el Banco de España, funciona así:

1. La nueva entidad hace una oferta vinculante.
2. La entidad actual dispone de siete días naturales para certificar el saldo pendiente y de quince días naturales para ofrecer al cliente una modificación de condiciones. Durante ese plazo no puede formalizarse la subrogación.
3. Si pasan los quince días sin que se formalice esa novación, puede otorgarse la escritura de subrogación.

En una subrogación se puede cambiar el tipo, el plazo o ambos. Según el Banco de España, se paga comisión de cancelación a la entidad antigua si figura acordada en la escritura.

Qué conviene comprobar antes de firmar

Información general, no asesoramiento personalizado:

• La cuota con distintos escenarios de tipo y la TAE que figura en la FEIN.
• Qué productos se vinculan al tipo y cuánto cuestan.
• Si hay compensación por reembolso anticipado y con qué límite.
• El reparto de gastos recogido en el proyecto de contrato.
• El periodo de carencia, si se ofrece, y su efecto en los intereses.