Gastos de una hipoteca: quién paga qué según la ley

El reparto, concepto a concepto

El artículo 14.1.e de la Ley 5/2019 obliga al banco a dar «información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario» y fija quién paga cada uno. El Banco de España lo resume así: desde la entrada en vigor de la ley, el cliente paga la tasación y el banco asume notaría, registro, impuestos y gestoría. La ley entró en vigor a los tres meses de su publicación (disposición final decimosexta); el Banco de España da como fecha el 16/06/2019.

La ley se aplica a los préstamos concedidos de forma profesional cuando el prestatario, el fiador o el garante es una persona física y la garantía recae sobre un inmueble de uso residencial, incluidos trasteros y garajes. También a los préstamos para adquirir o conservar terrenos o inmuebles cuando el prestatario, el fiador o el garante es un consumidor (art. 2).

Los cinco primeros conceptos los reparte la propia Ley 5/2019. Para el impuesto, la ley remite a la normativa tributaria.

El impuesto de actos jurídicos documentados

El artículo 14.1.e.iv de la Ley 5/2019 dice que el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se hará «de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable». Esa normativa es el texto refundido del impuesto, cuyo artículo 29 dice que será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, quien inste o solicite los documentos notariales, y añade: «Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista». Esa redacción procede del Real Decreto-ley 17/2018 y se aplica a los hechos imponibles devengados desde su entrada en vigor, el 10/11/2018.

Para calcular cuánto es, el texto refundido fija tres reglas:

• Las escrituras notariales están sujetas al impuesto en los términos del artículo 31 (art. 28), y las primeras copias que tengan por objeto cantidad valuable e inscribibles en un registro tributan al tipo que apruebe cada comunidad autónoma o, si no ha aprobado ninguno, al 0,50 % (art. 31.2).
• En las escrituras que documentan préstamos con garantía, la base imponible es el capital garantizado, incluidos intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y conceptos análogos (art. 30.1). Si no consta la cantidad garantizada se toma el capital más tres años de intereses.
• Las copias simples no están sujetas al impuesto (art. 31.1).

Ejemplo hipotético, no una oferta ni el tipo de ninguna comunidad: una escritura de préstamo con una responsabilidad hipotecaria total de 180.000 € (capital, intereses y demás conceptos garantizados) y un tipo supuesto del 0,50 % da una cuota de 180.000 × 0,50 % = 900 €. La pagaría el banco como sujeto pasivo. El tipo real depende de la comunidad autónoma, así que la cifra sirve solo para ver el mecanismo.

Lo que sigue siendo del cliente

Además de la tasación y de las copias que pida, la ley permite al banco exigir ciertos seguros. El artículo 14.1.f obliga a entregar por escrito las condiciones de los seguros que se exijan y el artículo 17.3 permite exigir un seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del préstamo y un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado. En ese caso el prestamista debe aceptar pólizas alternativas de otros proveedores con condiciones y prestaciones equivalentes, y no puede cobrar por analizarlas ni empeorar por ello las condiciones del préstamo.

La comisión de apertura, si se pacta, se devenga una sola vez y engloba todos los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo (art. 14.4). El Banco de España la incluye entre lo que paga el cliente cuando está contemplada.

Los gastos de la compraventa del inmueble son otro asunto. La escritura de la hipoteca es una; la de compra, otra, y el reparto anterior se refiere solo a la del préstamo hipotecario. Esta guía no cubre los gastos ni los impuestos de la compraventa.

Límite general a lo que puede cobrar el banco

El artículo 14.3 solo permite repercutir gastos o cobrar comisiones por servicios relacionados con el préstamo cuando hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente, y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse. Un cargo que no cumpla esas condiciones no tiene amparo en esa norma.

Qué documentos debe entregar el banco y cuándo

Con una antelación mínima de diez días naturales respecto de la firma, el prestamista, el intermediario o su representante debe entregar (art. 14.1):

1. FEIN, la Ficha Europea de Información Normalizada. Tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma, que como mínimo es de diez días.
2. FiAE, la Ficha de Advertencias Estandarizadas. Informa de las cláusulas relevantes, entre ellas los índices de referencia, los límites mínimos del tipo de interés, el vencimiento anticipado por impago y sus gastos, y la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo.
3. En los préstamos a tipo variable, un documento separado con las cuotas en distintos escenarios de evolución de los tipos.
4. Una copia del proyecto de contrato, que incluirá de forma desglosada la totalidad de los gastos asociados a la firma.
5. La información clara y veraz sobre qué gastos corresponden a cada parte.
6. Las condiciones por escrito de los seguros que exija.
7. La advertencia de que el prestatario debe recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija.

El desglose de gastos del proyecto de contrato y la distribución de gastos de la FiAE son los puntos que se pueden contrastar con la tabla de arriba antes de firmar.

El paso por notaría

El prestatario debe comparecer ante el notario que haya elegido, como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura (art. 15.3), para recibir asesoramiento presencial. El notario verifica la documentación y deja constancia en un acta previa de los plazos de entrega, de las dudas planteadas y del asesoramiento sobre las cláusulas de la FEIN y de la FiAE, y el prestatario responde a un test. Si no queda acreditado que el banco cumplió en tiempo y forma, o si el prestatario no comparece, el notario lo hace constar y no puede autorizarse la escritura de préstamo (art. 15.5). Esa acta no genera coste arancelario (art. 15.8). La obligación de comparecer se extiende a fiadores y garantes personas físicas (art. 15.4).

Cómo comprobar el reparto antes de firmar

1. Pedir la FEIN, la FiAE y el proyecto de contrato en cuanto el banco los tenga y comprobar la fecha: debe haber diez días naturales como mínimo hasta la firma.
2. Localizar en el proyecto de contrato el desglose de gastos y compararlo con la tabla de arriba.
3. Preguntar por la comisión de apertura y comprobar que es una sola y que engloba los gastos de estudio y tramitación.
4. Si el banco exige seguros, pedir las condiciones por escrito y comparar con una póliza alternativa equivalente.
5. Elegir el notario y acudir a la comparecencia previa, que no tiene coste.
6. Si el banco repercute un gasto que la ley le asigna, la reclamación se presenta primero ante el servicio de atención al cliente o el defensor del cliente de la entidad, que tiene un mes para responder (Ley 44/2002, art. 29 bis.3). Si no responde en ese plazo o la respuesta no satisface, se puede acudir al Banco de España.

Para ver cómo influyen el plazo y el tipo en la cuota, la calculadora de hipoteca permite simular distintas combinaciones. Los conceptos básicos están en la guía cómo funciona una hipoteca, y la diferencia entre hipoteca fija y variable en el glosario. Si el préstamo se cambia de banco, la subrogación tiene su propia regla de compensación de gastos.