Subrogación y novación de hipoteca: diferencias, costes y pasos

Tres operaciones con nombres parecidos

El Código Civil (art. 1203) enumera tres formas de modificar una obligación: variar su objeto o condiciones principales, sustituir al deudor y subrogar a un tercero en los derechos del acreedor. Las tres operaciones de la tabla encajan en esa lista. En el glosario hay definiciones breves de subrogación y de novación.

Subrogación de acreedor: cambiar de banco

Está regulada por la Ley 2/1994. Según su artículo 1, el deudor puede subrogar a un prestamista inmobiliario (definido en el artículo 4.2 de la Ley 5/2019) en el préstamo hipotecario concedido por otro prestamista análogo. Vale cualquiera que sea la fecha de formalización del préstamo y aunque el contrato no prevea la amortización anticipada.

Pasos según el artículo 2

1. El nuevo banco entrega al deudor una oferta vinculante con las condiciones del préstamo y un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, con los límites máximos legales de la comisión que puede cobrar la entidad acreedora.
2. Al aceptar la oferta, el deudor autoriza al nuevo banco a notificarla al antiguo y a pedirle una certificación de la deuda. El antiguo banco la entrega en un máximo de siete días naturales.
3. Desde la entrega de la certificación, el antiguo banco tiene quince días naturales para enervar la subrogación formalizando con el deudor una novación modificativa. Si no lo hace, se puede otorgar la escritura.
4. En la escritura, el nuevo banco declara haber pagado al antiguo el capital pendiente y los intereses y la comisión devengados y no satisfechos; se incorpora el justificante del pago. Si el antiguo no comunica la cantidad o se niega a admitir el pago, el nuevo la calcula bajo su responsabilidad y la deposita ante el notario.
5. La subrogación se inscribe en el Registro por nota marginal; sin ella no surte efecto frente a terceros (art. 5).

En la escritura de subrogación solo se puede pactar la modificación del tipo de interés, ordinario o de demora, y la alteración del plazo, o ambas (art. 4.1). Cambiar el importe del préstamo o añadir garantías exige otra figura, como la novación.

Costes de la subrogación

• Impuesto: la escritura de subrogación está exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados sobre documentos notariales (art. 7).
• Aranceles: la Ley 2/1994 (art. 8) aplica a notaría los de «documentos sin cuantía» y, a registro, los de inscripciones sobre el capital pendiente con una reducción del 90 %.
• Reparto: el documento informativo debe seguir el artículo 14.1.e de la Ley 5/2019 (tasación del inmueble, a cargo del prestatario; gestoría, aranceles notariales de la escritura e inscripción, a cargo del prestamista; copias, a quien las pida). Ese artículo prevé además una compensación entre entidades: si hay subrogación, el prestamista subrogante reintegra al subrogado la parte proporcional del impuesto y de los gastos que a este le correspondieron al constituir el préstamo.
• Comisión por amortizar el préstamo anterior: se rige por los límites de abajo.

Subrogación de deudor: comprar con la hipoteca del vendedor

Aquí el cambio es de deudor. El artículo 1205 del Código Civil permite sustituir al deudor sin su conocimiento, pero no sin el consentimiento del acreedor. La Ley Hipotecaria (art. 118) prevé que, si vendedor y comprador pactan que este se subrogue en las responsabilidades de la hipoteca y también en la obligación personal, el vendedor queda desligado si el acreedor presta su consentimiento, expreso o tácito.

La Ley 5/2019 se aplica a la subrogación de deudor en la obligación personal cuando ocurre con ocasión de la transmisión del bien hipotecado (disposición adicional sexta). Además, el empresario que pacte con el comprador la subrogación en un préstamo sujeto a la ley debe comunicarlo al prestamista con al menos 30 días de antelación a la fecha prevista de firma, para que el banco analice la solvencia del comprador y cumpla las obligaciones de información precontractual (disposición adicional séptima).

Novación: cambiar condiciones con el mismo banco

La novación modificativa se pacta de común acuerdo con la entidad. Cuando el prestamista es una de las entidades del artículo 1 de la Ley 2/1994, la escritura puede referirse a una o varias de estas circunstancias (art. 4.2): ampliar o reducir el capital, alterar el plazo, cambiar las condiciones del tipo de interés, el sistema de amortización u otras condiciones financieras, y prestar o modificar garantías personales.

Puntos concretos de la ley:

• Rango: las modificaciones no alteran ni hacen perder el rango de la hipoteca, salvo que aumenten la cifra de responsabilidad hipotecaria o amplíen el plazo por ese incremento; en ese caso hace falta la aceptación de los titulares de derechos inscritos con rango posterior (art. 4.3).
• Impuesto: están exentas de actos jurídicos documentados las escrituras de novación pactadas de común acuerdo cuando el acreedor sea una de esas entidades y la modificación se refiera al tipo de interés, al plazo o a ambos (art. 9).
• Ampliación de plazo: la comisión por modificación de condiciones no puede superar el 0,1 % del capital pendiente (art. 10).
• Aranceles: los mismos reducidos que en la subrogación (art. 8).

Comisiones por reembolso anticipado

El artículo 23 de la Ley 5/2019 permite reembolsar total o parcialmente el préstamo en cualquier momento; las partes pueden pactar un plazo de comunicación previa de hasta un mes (23.1). Cuando el prestatario comunica que quiere reembolsar, el banco tiene tres días hábiles como máximo para darle la información necesaria para evaluar esa opción (23.2). Fuera de los supuestos siguientes no puede cobrarse compensación ni comisión (23.4).

Si en la novación no hay amortización anticipada de capital, no puede cobrarse comisión por ese concepto (23.6). El apartado 8 calcula la pérdida financiera, proporcionalmente al capital reembolsado, como la diferencia negativa entre el capital pendiente y el valor presente de mercado del préstamo.

La Ley 2/1994 mantiene además en su texto, para préstamos a interés variable, un tope del 1 % sobre el capital pendiente en las subrogaciones (art. 3) y del 1 % del capital que se amortiza en la amortización anticipada no subrogatoria (disposición adicional primera). La Ley 5/2019 no se aplica a contratos anteriores a su entrada en vigor, salvo si después se novan o se subrogan (disposición transitoria primera.2), y el derecho de reembolso del apartado 23.6 se mantiene cualquiera que sea la fecha del contrato (disposición transitoria primera.3). Para un préstamo concreto conviene comprobar en el contrato y en la oferta cuál de los regímenes se aplica.

Ejemplo hipotético

Escenario hipotético, con capital pendiente de 150.000 €. Los importes son topes legales, no lo que cobre una entidad concreta.

Qué ayuda a comparar

Para comparar, cuenta la cuota nueva frente a la antigua y todos los costes de la operación, no solo el tipo. La calculadora de hipoteca y la calculadora de préstamo permiten estimar la cuota con distintos tipos y plazos. Para el funcionamiento general está la guía cómo funciona una hipoteca, y el reparto de gastos de una hipoteca nueva se detalla en gastos de una hipoteca: quién paga qué.